理論上來講，未還清貸款的房子處於抵押狀態是不能出售的，但是可以通過以下幾種方式進行出售。
1、用購買者的首付款支付未還清的貸款。
2、尋求還清貸款的其他來源。
3、轉按揭。轉按揭是指房主準備將住房出售或者轉讓給第三個人，從而申請辦理貸款的相關變更。但是這種辦法的侷限性在於很少有銀行受理這種業務，戶主可以向相關貸款銀行諮詢以瞭解具體的情況。
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如果你的商用房屋是銀行按揭貸款的，你是將房屋抵押給了銀行，未取得銀行的同意，一般是不能轉讓的。但是，你可以找到擔保人擔保買賣，也可以向親屬借錢還清銀行的債務，等你還完銀行的債務後，你就可以進行商用房屋買賣了。
