購房合同及房產抵押登記哪個有效

購房合同及房產抵押登記都有效，但是如果在簽訂買賣合同之後有抵押登記的，就不能進行正常交易。房屋抵押權存續期間，抵押人經抵押權人同意後轉讓抵押房屋的，房屋買賣合同有效。抵押人應當將轉讓所得價款向抵押權人提前清償債務或提存，抵押權人不得再就該房屋行使抵押權，當事人另有約定的除外。

根據《合同法》第九條，當事人訂立合同，應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。當事人依法可以委託代理人訂立合同。