房地產升值，是指在社會經濟正常發展的條件下，從長遠的發展趨勢看，房地產市場交換價值不斷上升的趨勢。它不同於通貨膨脹引起的一般商品價格的普通上漲。
房地產升值主要是由土地升值引起的，房地產升值的實質是土地升值。在房地產物質構成的兩大要素中，房屋建築物在使用中不斷被消耗，不僅不會升值，而且會不斷被折舊，只有土地隨經濟發展會出現升值的趨勢。土地供求關係的特性決定其不斷升值。一國或一地區土地總量是固定不變的。有限的，而隨經濟發展的人口增長，人們對土地的需求量卻不斷增長，這就使土地的需求量卻不斷增長，這就使土地供求矛盾日益突出，供不應求拉動土地的市場交換價值不斷提高，這是需求拉動型升值，土地效率提高型升值。土地的價值是受效用制約的，隨著社會經濟的發展，土地產出的利用效率不斷提高，促使土地價值上升，勞動積累型升值。人們在土地利用過程中，投入土地的勞動不斷增加，從而在同一宗土地上積累了越來越多的勞動量，價值量上升必然引起升值，土地用途轉換升值。同一宗土地由低效益利用轉換成高效益利用時，由於土地收益水平的提高，導致土地價格上升。如農地轉換成工業、商業用地和建設用地時，就會發生因土地收益。
