商品房和住宅最大的區別是產權，第一產權一個是70年，另一個可能是50年，商品房是由房地產開發商統一設計，批量建造後，作為商品出售的房屋，通常是作為居民住宅，商品房一般擁有齊全的配套設施，如供水供電、綠化、停車位等。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成，商品房的建設和交易通常需要經過政府部門的審批。商品房只是特指經政府有關部門批准，由房地產開發經營公司開發的，建成後用於市場出售出租的房屋，包括住宅、商業用房以及其他建築物，而自建、參建、委託建造，又是自用的住宅或其他建築物不屬於商品房範圍，是開發商開發建設的供銷售的房屋，能辦產權證和國土證，可以自定價格出售的產權房。外銷商品房指房地產開發企業按政府外資工作主管部門的規定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式專案計劃，建成後用於向境內、外出租的住宅，商業用房及其他建築物。
