商住兩用房和住宅的區別：
1、土地性質不同，商住產品可以建在商業用地上。而住宅只能建在住宅用地上。
2、產權年限不同，商住產品土地使用年限是40年（特殊用地50年），住宅則是70年。
3、功能用途不同，商住是兩用產品，可居住，也可以辦公，還可用於公司註冊；住宅則僅限於居住功能。
4、水電費計算不同，商住產品是按商業標準收的，跟住宅相比確實貴了很多。
5、契稅和交易稅費不同，住宅契稅是房屋總價的百分之一點五，而商住樓是百分之三。如果是按揭貸款的，利息也不同，一般商住樓要高百分之一左右的利息。
6、首付比例和貸款方式、年限不同，商住產品首付比例是5成，只能商業貸款，且最高年限是10年。住宅根據限購與否，是否首套房，首付比例也不同。
7、能否落戶不同，商住不能落戶，也不能就近劃片入學，住宅則可以落戶。也因此令住宅產品增值空間更大。
