商品房和住宅房主要有如下區別：
1、定義的區別。商品房是既可以居住也可以作為用房的房產。住宅房是指提供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學生宿舍等。商品房包括商用商品房和住宅用商品房。
2、產權年限的區別。商住房屬於經營性用地，所遇不能享受“住宅用地土地使用年限為70年”的規定，只能擁有50年的土地使用權，土地使用年限屆滿之後可以向國家申請延長。純住宅房有70年產權，繳納一定費用，到期後自動續期。
3、相關稅費的區別。50年產權的商品房，其契稅按3%繳納。普通住宅房初次購買和未來轉讓時契稅為1.5%，而50年產權的住宅，其契稅費3%繳納。
4、貸款條件的區別。購買購買商品房大多不能申請公積金貸款，但是也有少數專案在開發商的努力下能夠辦到。購買住宅房可以用公積金貸款，能得到五成或六成按揭。
5、建設標準的區別。商品房建設成本要低一點，人防和消防做的不是很高。住宅房通常都是按照公建相關要求，人防和消防建設標準較高。
