商住兩用房和住宅房區別如下：
1、房子的用途
商住兩用房可居住可辦公，不限購，不算首套房，環境好，鼓勵年輕人創業，適應城市發展趨勢。住宅房只能用於居住，不可商用。
2、落戶和學位
商用兩用房不能戶口落戶、沒有學區派位。住宅房可辦理落戶並參與學區牌位。
3、使用產權年限
商住兩用房的產權是40年～50年，而住宅房使用年限是70年。
4、水電的使用費用
商住兩用房按公建用途規定，水、電、暖等使用費用都將採取商用價格。住宅房的水、電、暖等使用費按民用價格繳納。
5、貸款條件的限制
購買商住兩用房大多不能申請公積金貸款，住宅房可辦理商業貸款或公積金貸款，也可以辦理組合貸款。
6、交易稅收不同
商住兩用房要交3%的契稅再加上5%的綜合稅，交易增值部分還要交20%的增值稅。住宅房140平方米以下普通住宅樓只需交1.5%的契稅。
